Dưới góc nhìn từ giới chuyên môn, KTS Khuất Tân Hưng từng có bài viết trên Báo Xây dựng, cho rằng khu đô thị này sẽ không còn cơ hội để phát triển các dịch vụ tổng hợp như dự kiến ban đầu và do vậy nó đã bị biến thành một dạng đô thị “phòng ngủ”. Linh Đàm đang trở thành một mô hình định cư lệ thuộc, do ngày càng phụ thuộc bên ngoài, trở nên thiếu nội lực do đánh mất cơ hội tạo không gian chung, các hoạt động dịch vụ và việc làm tại chỗ.
Chẳng hạn năm 2011 ô đất có ký hiệu VP6 của Công ty CP Coma 18 trước đây từ đất văn phòng được điều chỉnh sang chức năng công trình hỗn hợp gồm có văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở.
Một số khu đất quy hoạch trước đây là đất để xây dựng văn phòng làm việc (VP3, VP5) hiện giờ cũng đã nhường chỗ cho các tổ hợp chung cư cao 33 tầng, cao hơn 8 tầng so với quy hoạch cũ.
Đáng chú ý, một khu đất khác có tổng diện tích khoảng 5ha là với chức năng được quy hoạch là trung tâm dịch vụ tổng hợp kết nối giữa Bắc Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm với khu Tây Nam thì nay nhường chỗ cho 12 cao ốc chung cư từ 36 tới 41 tầng, với mật độ lưu trú rất cao vào khoảng 30.000 dân được bổ sung cho khu Linh Đàm, cao hơn gấp đôi so với dự kiến quy hoạch ban đầu.
Với những động thái trên, cơ hội phát triển thị trường BĐS trong vài năm tới ở Hải Phòng là rất lớn, đặc biệt là phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng. Thị này đã nhanh chóng lọt vào tầm ngắm của nhiều “ông lớn” địa ốc. Dự án thuộc tầm vóc lớn như Dreamland City cũng được người dân chú ý.
Một luồng quan điểm khác của người dân nơi đây, cho rằng một đô thị kiểu mẫu thì cần phải có cây xanh, hồ nước, bể bơi, khu vui chơi giải trí…nhưng điều đó lại không thực sự phù hợp với mức sống và giá cả ở đây. Có người đặt câu hỏi liệu với mức thu nhập trung bình 17 triệu cho cả gia đình và có một khoản tiền dư vài trăm triệu thì có thể sở hữu những căn hộ với gian xanh, hồ nước, tiện ích cao cấp ở nội đô Hà Nội?
Trong khi Vingroup được xem là nhà đầu tư tiên phong thì Sungroup, FLC, Him Lam, BRG…cũng nhanh chân chẳng kém.
Các dự án ầm ầm phát triển như căn hộ
Những tập đoàn tiếng tăm khác cũng nhanh nhạy “bắt sóng” Hải Phòng như FLC sẽ đầu tư 1 quần thể khu du lịch 5.300 tỷ đồng ở Đồ Sơn, Him Lam cũng làm 1 khu nghỉ dưỡng gần 5000 tỷ ở Hòn Dấu (Đồ Sơn), còn BRG thì mở rộng quần thể sân golf 36 lỗ với tổng vốn đầu tư 2.100 tỷ, trong khi, tập đoàn Xuân Thành đầu tư hạ tầng KĐT Bắc sông Cấm trị giá 7.800 tỷ đồng…
Không chỉ những tập đoàn lớn trong nước, một số tập đoàn nước ngoài cũng đang đẩy mạnh đầu tư. Đơn cử như Fujita Corporation (Nhật Bản) vừa khởi công dự án 60 triệu USD xây dựng khách sạn 5 sao Nikko, cao 22 tầng, 269 phòng. Là 1 trong 3 dự án nằm trong KĐT Water Front City mà tập đoàn này đang đầu tư, tổng mức đầu tư hơn 230 triệu USD.
Căn hộ của sacomreal dự kiến mở bán Quí 1 năm 2016 là căn hộ carillon 6 view trực diện Đầm Sen sẽ là cơ hội lớn cho nhà đầu tư
McKinley Hàn Quốc cũng đã ký kết đầu tư vào Hải Phòng, triển khai khu nghỉ dưỡng phức hợp và nhà máy điện mặt trời với tổng vốn đầu tư lên tới 4 tỷ USD.
Cứ đà này, chả mấy nữa Hải Phòng sẽ lại là “điểm nóng” thị trường BĐS, không kém gì so với Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang hay Quảng Ninh…Một thị trường mới nổi, hứa hẹn nhiều cơ hội phát triển đột phá.
Khu nhà ở thiếu sức sống vì không có đầy đủ chức năng cao cấp ngoài chức năng để “ngủ”, nhưng không có những căn hộ như vậy thì biết bao giờ mới có nhà Hà Nội. Đây cũng là xu hướng phát triển diễn ra liên tục và cần phải điều chỉnh cho phù hợp, đáp ứng nhu cầu của dân, đó cũng là chuyện tất yếu của 1 đô thị phát triển nhanh như Hà Nội.
Cảnh lộn xộn ở đô thị Linh Đàm.
Tuy nhiên, rất nhiều ý kiến của cư dân khác lại tỏ ra không hài lòng bởi hạ tầng đáng sợ, nỗi ám ảnh của họ ở nơi đây. Nhiều người nơm nớp sợ cháy, đông người nên hệ thống xử lý nước thải kém nên thường xuyên xảy ra tình trạng mùi hôi thối bốc lên từ hố thoát nước trong nhà vệ sinh. Sân chơi công cộng thường xuyên trong tình trạng rác bẩn, và đặc biệt là hàng rong trà trộn vào cả khu cư dân.
Chung cư mọc lên san sát, đất nền làng sen việt nam long an, hạ tầng giao thông ngột ngạt với lượng xe máy, ô tô kín đặc.
Giáp ranh với khu đô thị Linh Đàm, một khu đô mới khác đã và đang xây dựng nhiều “chung cư hộp diêm” mọc san sát nhau càng khiến khu vực này ngộp thở. Đó là dự án Kim Văn Kim Lũ, trước đây được giao cho Vinaconex 2 làm chủ đầu tư.
Khi có sự xuất hiện của đại gia Lê Thanh Thản thì dự án này hồi đầu năm 2016 đã được điều chỉnh quy hoạch so với quy hoạch cũ, đáng chú ý là chỉ tiêu quy mô dân số đã tăng gấp đôi từ 4.800 lên 10.550 người. Điều đó đồng nghĩa với việc quỹ nhà ở cũng phải tăng tương ứng.
Với những cam kết trên cùng với dòng vốn “nóng” từ nước ngoài đang chảy vào thị trường này, cho thấy Hải Phòng sẽ có sự phát triển đột phá, đặc biệt là hạ tầng. Trong thời gian tới, hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng giao thông, cảng biển lớn được đầu tư như 7 cầu cảng tại Khu Công nghiệp Nam Đình Vũ, tổng vốn đầu tư 6000 tỷ đồng; đầu tư xây dựng tuyến đường bộ ven biển qua thành phố Hải Phòng theo hình thức PPP, tổng vốn đầu tư 3.250 tỷ đồng.
Sau 3 năm chuẩn bị, năm 1997 dự án KĐT mới Linh Đàm được khởi công xây dựng, gồm 2 khu là Bắc Linh Đàm và khu dịch vụ hỗn hợp bán đảo Linh Đàm. Trong số 160ha có tới gần 50% là không gian mặt nước, với bán đảo Linh Đàm được quy hoạch bài bản. Năm 2009 KĐT mới Linh Đàm được Bộ Xây dựng công nhận là đô thị kiểu mẫu, trở thành nơi đáng sống của nhiều người dân Thủ đô.. Dự án cam ranh như Golden Bay cũng được nhà đầu tư dòm ngó.
Thế nhưng, sau 20 năm dưới áp lực của đô thị hóa, Linh Đàm không còn là đô thị kiểu mẫu, khu vực này đã “biến dạng” bởi một vài năm gần đây, có hàng chục cao ốc chung cư 35-40 tầng mọc lên như nấm mà người dân nơi đây vẫn gọi là “chung cư tổ kiến”.
Đây là kết quả của những lần điều chỉnh quy hoạch, thay đổi công năng của rất nhiều dự án, khu đất ở khu vực này trong giai đoạn thị trường BĐS khó khăn. Nhiều chủ đầu tư đã xin điều chỉnh, chia nhỏ các căn hộ có diện tích lớn thành diện tích nhỏ, điều chỉnh từ chức năng văn phòng thành chức năng hỗn hợp (có nhà ở)…
Rõ ràng, bên cạnh lợi ích mà việc điều chỉnh này đem lại cho doanh nghiệp và cả người dân có nhu cầu chính đáng về nhà ở phù hợp với thu nhập, thì chính điều này cũng là một trong những nguyên dân tạo nên áp lực lớn cho hạ tầng khu vực.
Tình trạng xây dựng các cao ốc chung cư vượt quá quy hoạch được phê duyệt ban đầu. Trong khi hạ tầng giao thông không “chạy kịp” theo các dự án nhà ở. Điều này khiến hạ tầng khu vực quá tải từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội. Những người dân sinh sống nơi đây đang phải đối mặt với những vấn đề bức xúc, nan giải của xã hội như tắc đường, ngập lụt, bán hàng rong, an ninh, cháy nổ,…liên tục gia tăng.
Hạ tầng giao thông khu Linh Đàm đang quá tải, ngộp thở.
Khảo sát ý kiến của người dân, một số cư dân sinh sống ở đây cho biết họ hài lòng với cuộc sống hiện tại với số tiền bỏ ra chưa đến 1 tỷ đồng để sở hữu 1 căn nhà ở đất Thủ đô. “Ra khỏi nhà là công viên, lượn 1 vòng là có đủ các hàng quán dưới chân. So với nhiều chung cư cao cấp còn thua xa, như mấy tòa chung cư ở phố Láng Hạ, khu trung tâm nhưng làm gì có hồ đẹp, công viên mà ngắm!.” Một người dân nói.
– Hữu Thành –