Tiếp theo sau cơn sốt đỉnh điểm trong quý 1/2019, thị trường BĐS tại nhiều địa phương lân cận TP.HCM trở nên trầm lắng. Sự việc này khiến cho giá các sản phẩm, nhất là ở phân khúc đất nền khu đô thị giảm mạnh; lượng giao dịch cũng giảm đến 90%. Nguyên nhân chính của đợt trầm lắng kéo dài là do đâu? Theo nhận định ban đầu của một số sàn giao dịch nhà đất do chính quyền nhiều địa phương thực hiện những giải pháp hành chính siết chặt giao dịch, cấm phân lô bán nền tràn lan… để cải thiện thị trường bất động sản. Đại biểu Đinh Phương Duy đã nêu những băn khoăn, thắc mắc trước thực trạng thị trường BĐS của thành phố hiện đang bị đóng băng. Và đưa ra những nhận định cần có những thông tin cơ cấu như thế nào?
Những biện pháp làm cho thị trường BĐS khởi sắc trong năm tới
Trả lời cho câu hỏi này ông Thái Văn Rê, Giám đốc Sở Kế hoạch – Đầu tư cho rằng, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến sự bế tắc của thị trường BĐS hiện tại, nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng nhất là nhà đầu tư đã “không nghiên cứu kỹ thị trường trước khi tiến hành xây dựng”.
Thứ hai, hầu hết các chủ đầu tư đã bán một nửa dự án trong 2 hoặc 3 năm trước tính theo từng m2, và điều đó không còn thực tế với điều kiện thị trường hiện tại, đẩy họ vào thế kẹt giữa 2 phương án hoặc là tiếp tục bán, làm mất lòng người mua tại thời điểm ban đầu hoặc cố nắm giữ cho đến khi thị trường hồi phục.
Thứ ba, trong nhiều trường hợp, giá đất quá cao, khi cộng thêm chi phí xây dựng, nhiều dự án đến nay đã trở nên không khả thi.
“Thời điểm này, thị trường đang thuộc về người mua. Với số lượng lớn nguồn cung có sẵn, người mua có điều kiện để nghiên cứu tất cả các dự án và chương trình ưu đãi của chủ đầu tư cho đến khi họ tìm được sản phẩm tốt nhất”, ông Stephen Wyatt nhấn mạnh.
Do vậy, những yếu tố chính có thể tác động đến quyết định mua là: giá cả hợp lý, tình trạng xây dựng (đã hoặc sắp hoàn thành) cùng thương hiệu của chủ đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án hạng C đạt 20%, hạng B đạt khoảng 10%, hạng A đạt 2%.
Thị trường vẫn chưa mấy cải thiện khiến đa số doanh nghiệp bất động sản bị thua lỗ. Có những doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn. Chỉ tính riêng ở Tp.HCM, thị trường đang tồn đọng khoảng 20.000 căn hộ chung cư. Tình hình này làm cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn thành phố rơi vào tình trạng khó khăn, khủng hoảng dù ở các mức độ khác nhau, trong đó doanh nghiệp vay vốn càng lớn, đầu tư càng nhiều thì nguy cơ vỡ nợ, phá sản càng cao. Nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng thu hẹp, cơ cấu lại danh mục bất động sản đầu tư.
Đánh giá về thực trạng trên, ông Nguyễn Tấn Bền, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM phân tích, tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế, tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ vay lên tới 70 – 80% tổng vốn đầu tư với thời hạn 10 – 15 năm, ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn lạc quan cho rằng điều kiện thị trường ảm đạm trong thời gian qua là cần thiết để thị trường tự điều chỉnh và loại dần những đơn vị tham gia thiếu kinh nghiệm, tăng tính minh bạch và hướng tới nhu cầu thực.
Bổ sung cho phần trả lời trên Phó Chủ tịch Lê Mạnh Hà cho biết, để kích thích phát triển thị trường BĐS cần “giảm giá càng thấp càng tốt”. Ông cũng chỉ ra rằng, hiện tại giá nhà cao “là do giá đất chứ không phải do chi phí xây dựng”. Theo ông chi phí xây dựng chỉ chiếm một phần nhỏ trong toàn bộ chi phí dự án.
Để thay đổi điều này ông Hà cho rằng, cùng với việc giảm giá để những người có thu nhập thấp có thể mua nhà, TP cần “thay đổi triệt để chính sách đất đai”, và “tái cơ cấu triệt để lại ngành BĐS”. Trong khi đó, Chủ tịch HĐND TP Nguyễn Thị Quyết Tâm cũng bổ sung thêm một nguyên nhân dẫn đến tình trạng hiện tại của thị trường BĐS là do: “tính toán chưa đầy đủ, chưa hài hòa được lợi ích giữa Nhà nước – nhà đầu tư – người dân”.
Trả lời cho câu hỏi về những biện pháp làm cho thị trường BĐS khởi sắc trong năm tới, ông Rê cho biết, hiện tại Chính phủ đã mở ra hướng đi cho các doanh nghiệp BĐS, theo đó những dự án hoạt động có hiệu quả sẽ tiếp tục được các ngân hàng cho vay vốn. Về phía người dân, nếu “không có tiền mua nhà, cũng sẽ được các ngân hàng cho vay” – trước đây cả hai việc trên đều không được thực hiện. Ông cũng tin tưởng với những biện pháp trên thì: “Tương lai thị trường BĐS sẽ khá hơn”.